Kira Hukuku

2025 Yılına Göre Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira artışı, kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmede belirlenen şartlara göre yapılır ve yasal düzenlemelere tabiidir. Türkiye’de kira artışı, özellikle konut ve işyeri kiralarında önemli bir konu olup, belirli sınırlarla düzenlenmiştir. 2025 yılı itibarıyla, kira artışının nasıl yapılacağı, Türk Borçlar Kanunu ve güncel yasal düzenlemelere dayanır. İşte 2025 yılına yönelik kira artışının nasıl belirleneceğine dair ayrıntılı bir inceleme:

1. Kira Artışının Hukuki Dayanağı:

Kira artışları, genellikle Türk Borçlar Kanunu’na ve Türk İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerine dayanır. Kira sözleşmelerinin yenilendiği veya süresi dolan sözleşmelerde yapılan artışlar, yasal sınırlar çerçevesinde belirlenmelidir.

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE):

TÜFE, yıllık bazda enflasyon oranını gösteren bir göstergedir. Kira artışı, bu endekse göre yapılır. TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı, kira artış oranının temelini oluşturur.

2. 2025 Yılı İçin Kira Artışı Hesaplama Yöntemi:

2025 yılı için kira artışının nasıl yapılacağına dair yasal çerçeve şu şekildedir:

a) Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları:

Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yapılan kira artışı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasına göre belirlenir. 2025 yılı için kira artış oranı, 2024 yılı itibariyle açıklanan TÜFE verilerine göre hesaplanacaktır.

Örneğin, 2024 yılı için TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama enflasyon oranı %60 ise, 2025 yılı itibarıyla yapılacak kira artışı da %60 oranında olabilir. Ancak kiracı ve kiraya veren arasında farklı bir anlaşma yapılmışsa, sözleşmeye uygun bir şekilde artış yapılabilir, ancak bu artışın da yasal sınırları aşmaması gerekmektedir.

b) Ticari Kiralar:

Ticari kiralar, konut kiralarından farklı olarak sözleşmede belirlenen şartlar çerçevesinde, piyasa koşullarına ve taraflar arasındaki anlaşmaya göre daha esnek bir şekilde belirlenebilir. Ancak, ticari kiralarda da TÜFE baz alınarak artış yapılabilir. Kiraya veren, ticari kiracının ekonomik koşullarını göz önünde bulundurarak artışı belirleyebilir.

3. Kira Artışında Yasal Sınırlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

Kira artışı, belirli sınırlamalara ve yasal düzenlemelere tabidir. 2025 yılı itibarıyla bu sınırlamalar şu şekilde özetlenebilir:

a) Yıllık Artış Oranı Sınırı:

Bir önceki yılın TÜFE oranının üstünde bir artış yapılamaz. Yani, örneğin TÜFE oranı %60 ise, kiraya verenin yaptığı artış %60’ı geçemez. Ancak sözleşmede aksi belirtilmişse, taraflar arasındaki anlaşma geçerli olur.

b) Anlaşmazlık Durumunda Hukuki Çözüm:

Eğer kiracı ve kiraya veren arasında kira artışı konusunda bir anlaşmazlık meydana gelirse, kiracı veya kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Mahkeme, kira artışının yasal sınırlar içerisinde olup olmadığını denetler.

c) Yeniden Kira Artışı:Eğer kira sözleşmesinde artışa dair özel bir hüküm yoksa, taraflar arasında yılda bir kez artış yapılabilir. Bu, kira bedelinin sadece belirli bir dönemde artacağı anlamına gelir. Kira bedelinin açıkça birden fazla kez artması yasal olmayan bir durum oluşturabilir.

4. Kiracının Hakları:

Kiracının da kira artışı konusunda bazı hakları bulunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla kiracının hakları şu şekildedir:

a) Artışa İtiraz Hakkı:

Kiracı, kira artışı yapılırken artış oranının yüksek olduğunu düşünüyorsa, artışa itiraz edebilir. Kiracı, artışı hukuka aykırı buluyorsa, mahkemeye başvurabilir ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

b) Kira Artışının Gerçekleşmesi İçin İhtarname Gönderme:

Eğer kiraya veren kira artışını yapmışsa, kiracı itiraz hakkını kullanmak için bir itiraz yazısı (ihtarname) gönderebilir. Bu durumda kiraya veren, mahkemeye başvurabilir veya taraflar arasındaki uyuşmazlık giderilebilir.

2025 yılı itibarıyla kira artışı, TÜFE verilerine dayanarak, yasal sınırlar içerisinde yapılmalıdır. Kiraya veren, kiracıyı bilgilendirerek artışı gerçekleştirebilir, ancak sözleşmedeki şartlara dikkat edilmelidir. Eğer artış konusunda bir anlaşmazlık yaşanırsa, kiracı ve kiraya veren, yasal haklarını kullanarak, mahkemeye başvurabilir ve yasal çözüm arayabilir.

Kira artışı hakkında detaylı hukuki bilgi almak için iletişime geçiniz.

Kira Sözleşmesinin Devri: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar

Kira sözleşmesi, bir tarafın (kiraya verenin) malını diğer tarafa (kiracıyı) belirli bir bedelle kullandırmaya izin verdiği bir sözleşmedir. Ancak zaman zaman kiracılar, kira sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerini devretmek isteyebilirler. Bu durumda, kira sözleşmesinin devri konusu devreye girer. Kira sözleşmesinin devri, kiracının hakkını bir başkasına aktarması anlamına gelir ve hukuki olarak belirli kurallara tabidir.

1. Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?

Kira sözleşmesinin devri, kiracının, kendisine ait olan kira sözleşmesindeki haklarını ve yükümlülüklerini başka bir kişiye devretmesidir. Kiracının devraldığı kişi, bu durumda sözleşme koşullarına bağlı olarak kirayı ödeme, malı kullanma ve diğer yükümlülükleri yerine getirme sorumluluğunu üstlenir. Devri yapılan kişi, devreden kiracı yerine kiraya verenle karşı karşıya gelir.

Devredilen sözleşmede, kiraya verenin rızası genellikle gereklidir. Aksi takdirde, kira sözleşmesinin devri geçersiz sayılabilir. Ancak kiraya verenin onayıyla, kiracı bu haklarını başkasına devredebilir.

2. Kira Sözleşmesinin Devri Hukuki Olarak Ne Zaman Geçerli Olur?

Kira sözleşmesinin devri, hukuken geçerli olabilmesi için aşağıdaki koşullara bağlıdır:

a) Kiraya Verenin Rızası:

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının sözleşme üzerindeki haklarını devretmesi, kiraya verenin yazılı iznine tabiidir. Yani kiracının, kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin onayını alması gerekir. Kiraya verenin rızası alınmadan yapılan devir işlemi geçersiz kabul edilebilir. Bununla birlikte, kiraya verenin iznini gereksiz yere reddetmesi de hukuken geçerli sayılmayabilir.

b) Sözleşmede Devir Yasağı Olup Olmadığı:Bazı kira sözleşmeleri, devri yasaklayan özel hükümler içerebilir. Eğer kira sözleşmesinde kiracının devretme hakkı bulunmuyor ve kiraya verenin rızası isteniyorsa, bu yasağa uymak gerekir. Böyle bir durumda, kiracının sözleşmeyi devretmesi için yasal yollarla kiraya verenin rızasını alması gerekmektedir.

c) Kiracının Borçlarından Sorumluluk:

Kira sözleşmesinin devri durumunda, eski kiracı, devreden kiracı, genellikle devreden borçlardan da sorumlu olma durumunu sürdürebilir. Bununla birlikte, yeni kiracı, sözleşmeyi devraldıktan sonra, tüm kira ve sözleşmeye dayalı yükümlülüklerden sorumlu hale gelir.

3. Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmesinin devriyle birlikte, kiracı olan kişi, bazı yükümlülüklerinden sorumlu olmaktan çıkar, ancak bazı yükümlülükleri de devralan yeni kiracıya devreder. Devreden kiracı ve devralan kiracı arasındaki ilişkilerde belirli düzenlemeler aşağıdaki gibidir:

a) Sözleşme Koşullarına Uygunluk:

Yeni kiracı, eski kiracının sözleşme koşullarına uymak zorundadır. Kira bedeli, ödeme tarihi ve diğer hükümler, kira sözleşmesinin devri ile devam eder. Eğer kira sözleşmesinde bir değişiklik yapılması isteniyorsa, bu değişiklik her iki tarafın rızası ile yapılmalıdır.

b) Kiracının Teminat Yükümlülüğü:

Kira sözleşmesinde genellikle bir depozito (teminat) bulunur. Kiracı, sözleşmesinin devri sırasında, mevcut depozito miktarını yeni kiracıya devretmelidir. Kiraya veren, depozitoyu eski kiracının sorumluluğundan çıkarabilir veya devralan kiracıdan yeniden depozito talep edebilir.

c) Kiracının Şartlara Uyumu:

Devredilen kira sözleşmesinin koşulları, kiracının malı düzgün bir şekilde kullanma ve bakım yükümlülüğünü içerir. Eski kiracı, malın kullanımına dikkat etmek zorunda olduğu gibi, yeni kiracı da sözleşmenin gereklerini yerine getirmek zorundadır. Eski kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi veya mülkü zarar vermesi durumunda, kiraya veren yine eski kiracıya başvurabilir.

4. Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Hakları

Kiraya veren, kiracının sözleşmeyi devretmesinde bazı haklara sahiptir. Kiraya verenin hakları, aşağıdaki gibi sıralanabilir:

a) Devir Onayı:

Kiraya verenin, kira sözleşmesinin devri için onay verme hakkı vardır. Kiraya veren, kiracının hakkını

başkasına devretmesinde serbesttir, ancak onay vermeme hakkını kötüye kullanmamalıdır. Kiraya verenin, sadece makul bir nedenden dolayı onay vermemesi mümkündür.

b) Kiracının Borçlarından Sorumluluk:

Kira sözleşmesinin devri sırasında eski kiracı, devralan kiracıyla birlikte borçlarını ödemekle sorumlu olabilir. Kiraya veren, hem eski hem de yeni kiracıdan borçlarını talep etme hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinin devri, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki etkiler doğurabilir. Kiracının sözleşme üzerindeki hak ve yükümlülüklerini başkasına devretmesi, belirli yasal kurallara bağlıdır. Bu süreçte kiraya verenin rızası ve sözleşmede belirtilen şartlar, kira sözleşmesinin devri açısından büyük önem taşır. Kira sözleşmesinin devri sürecinde, tarafların haklarının korunması ve sorumlulukların net bir şekilde belirlenmesi adına, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve gerekirse hukuki danışmanlık alınması önerilir. Kira sözleşmesinin devri hakkında detaylı hukuki bilgi almak için iletişime geçiniz.

Kiracının Kirasını Ödememesi Durumunda Hukuki Yaptırımlar ve Çözüm Yolları

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir sözleşmedir. Kiracı, sözleşmeye uygun şekilde kirayı belirli tarihlerde ödemekle yükümlüdür. Ancak bazı durumlarda kiracı, kira bedelini ödemez veya ödeme konusunda geç kalır. Bu tür durumlar, kiraya verenin haklarını kullanabilmesi için önemli hukuki adımlar gerektirir. Kiracının kirayı ödememesi, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve kiraya verenin, hukuki haklarını kullanmasına olanak tanır. İşte kiracının kirayı ödememesi durumunda başvurulabilecek hukuki yollar ve çözüm yöntemleri:

1. Kiracının Kirayı Ödememesi Durumunda Hukuki Yükümlülükler

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini ve ödeme tarihlerini yerine getirmekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının temerrüde düşmesine yol açar. Kiracının temerrüde düşmesi, ödemeyi yapmaması ve bu durumun kiraya veren tarafından fark edilmesiyle başlar. Kiracının ödememesi durumunda, kiraya veren, hukuki haklarını kullanmak için şu adımları atabilir:

a) İhtarname Gönderme:

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren ilk olarak ihbarname gönderebilir.

İhtarname, kiracıyı ödemede temerrüde düştüğü ve borcunu belirli bir süre içinde ödemesi gerektiği konusunda yazılı olarak bilgilendiren resmi bir belgedir. İhtarname gönderilmesi, kiracının ödeme yapması için son bir şans tanımak anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının ödemede temerrüde düşmesinin ardından 15 günlük bir süre tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya verenin başka hukuki yollara başvurması mümkündür.

2. İcra Takibi Yolu ile Kiradan Alacak Talebi

Eğer kiracı, gönderilen ihtara rağmen ödemeyi yapmazsa, kiraya veren icra takibi başlatabilir. İcra takibi, kiracının borcunu ödememesi durumunda başvurulacak en yaygın hukuki yoldur. İcra takibi başlatabilmek için şu adımlar izlenir:

a) İcra İflas Kanunu’na Başvuru:

Kiraya veren, icra dairesine başvuruda bulunarak, icra takibi başlatabilir. Takip başlatılırken, kiraya verenin borçluya yazılı olarak tebligat yapması gerekmektedir. Eğer kiracı borcunu ödemezse, icra dairesi tarafından yapılacak haciz işlemleri devreye girer.

b) Haciz İşlemi:

Kiraya veren, ödeme yapmayan kiracının malvarlıklarına veya maaşına haciz koydurabilir. İcra takibi

sırasında, kiracı ödeme yapmazsa, icra dairesi tarafından malları veya gelirleri üzerinde haciz işlemi uygulanabilir. Kiraya veren, böylelikle alacağını tahsil etmeye çalışır.

3. Kiracının Tahliyesini Talep Etme (İhtarname ve Mahkeme Yolu)

Kiracı kira bedelini ödemezse ve ödeme için yapılan ihtarnameye de cevap vermezse, kiraya verenin bir diğer önemli hakkı ise kiracının tahliyesini talep etmektir. Kiracının tahliyesi için başvurulabilecek yollar şunlardır:

a) İhtarname Gönderme:

Öncelikle, kiraya veren kiracısına bir tahliye ihtarnamesi göndererek, ödeme yapılmaması halinde kiracının tahliyesinin talep edileceği bildirilir. Kiracının, tahliye için belirlenen sürede taşınmazı boşaltması gerekir.

b) Tahliye Davası Açma:Eğer kiracı, ihtara rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Mahkeme, kiracının ödeme yapmaması veya sözleşmeye aykırı davranması durumunda kiracının tahliyesine karar verebilir.

4. Kira Bedelinin İndirimi veya Ödeme Ertelemesi Talebi

Bazı durumlarda, kiracı ödeme yapmada zorluk yaşayabilir veya geçici bir maddi sıkıntı içindeyse, kiraya verenle anlaşarak ödeme konusunda esneklik sağlanabilir. Hukuki olarak iki tarafın anlaşması ile kira bedelinin indirilmesi veya ödeme süresinin ertelenmesi söz konusu olabilir. Bu durumda, taraflar aralarındaki anlaşmayı yazılı hale getirerek, yeni ödeme planları oluşturabilirler.

5. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiraya Verenin Hakkı:

Kiraya verenin, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda çeşitli yasal hakları bulunmaktadır. Bunlar şunlardır:

a) Kiracıyı Hukuki Yollarla Takip Etme Hakkı:

Kiraya veren, kiracısının ödemediği kira bedelini icra yoluyla tahsil edebilir. Ayrıca, kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

b) Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı:

Kiracının ödememesi, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkını doğurur. Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracı ile olan sözleşmesini derhal feshedebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verenin haklarını kullanabilmesi için çeşitli hukuki yollara başvurmasına olanak tanır. Kiraya veren, ilk olarak ihbarname göndererek ödeme yapması için süre tanıyabilir. Ardından, ödeme yapılmazsa icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki iletişimsizlik ve anlaşmazlıklar ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kira sözleşmesinin ödenmemesi durumunda yapılması gerekenler hakkında detaylı hukuki bilgi almak için iletişime geçiniz.